2016.6.9
enowa hair lounge清水卓也
梅雨ですね…ベランダで湿った風を浴びながら書く。
さて、3回連続で書いた物件探しの話は一旦完結させますね。
前回は・元付け、・客付け という不動産屋さんの立場があることをお話ししました。
それがどう関係するのか。
僕たち借主は物件を借りるときに契約しますが、どんなお金がかかってくるのでしょうか？？
・家賃
借り始める月と、来月分をだいたい払います。2ヶ月分。
・礼金
テナントだと0〜3ヶ月分くらい？様々ですが、1ヶ月ならいいな。
・保証金(敷金)
テナントだとたくさんの人が出入りしますし、ビジネスをすることが前提なので、一般住宅の賃貸よりも高いことがほとんど。これもだいたい2〜12ヶ月分もしくはそれ以上と、物件によりかなり幅があります。5〜6ヶ月分ならいいのではないでしょうか。(10ヶ月くらいが普通という人もいます。)
最近多いのが保障会社加入必須
だいたい1ヶ月。借主が払えないときは家賃を立て替え、連帯保証人からあとで取りますよ。という制度。
他
火災保険、損害保険、鍵交換、事務手数料などの雑費10万くらい平均。
そして
仲介手数料 1ヶ月
ここが仲介の不動産屋さんにお支払いする額になります。
合計で11ヶ月分＋事務保険雑費など10万くらいのもんかと。
これが借りるとき初回に振り込むお金ですね。
(ばらつきがあると思います。だいたい郊外ならもっと安く、駅近人気物件はもっと高い。保険や雑費もすこし前後します。)
例えば、月の家賃20万円の物件を探して始めたいんですよね。
と言っている人は、借りるときには
230万円弱くらいがまず自分の手元から現金がササ〜っと消えるということを覚えておきましょう。
月25万の物件ならば300万弱サササ〜…です。
内装工事も材料も設備費も広告、人件費他、まだまだかかってきますよ。
意外となくなっちゃうな。と思うことが多いかと。覚えておきましょう。
話題を戻しまして、
元付けか、客付けの仲介不動産屋さんにお支払いする仲介手数料はだいたい家賃の1ヶ月分。
これは実は大家さんも入居者さんが決まったら管理している不動産屋さんに同じく1ヶ月分払うんですね。
よくある客付けの仲介不動産屋さんに紹介してもらったら。図にするとこんな感じ。
では管理している元付けさんに直接行ったらどうなるのか？
図にするとこんな感じ。
僕らは仲介手数料として払うお金は一緒のはずなのに、仲介の不動産屋さんの入ってくるお金は1ヶ月分か。それとも2ヶ月分か。だいぶ変わってきます。
想像してくださいね。
ダブルボーナスのお客様と、普通のお客様。あなたは不動産屋さんだったらどっちのお客様がテンションあがるでしょうか？？誓約させたくて頑張っちゃうのはどっち？？
しかも大家さんに近い人、お話が通りやすいのはどっちだろう？
各、条件交渉が行われたとき、通りやすいのはどっちだろう？
うーむ
……
……
僕なら絶対元付けを探して行く努力をします。
そっちの方が明らかに有利なことが多いと思うから。経験上、条件交渉もしやすいと思ったから。
ただ、元付けさんの本当のお客様、大切にしたいお客様は僕らなのでしょうか？大家さんなのでしょうか？
うーむ
……
……
そうですね、
僕も大家さんだと思います。
今の所、一般的には、
借主の僕らじゃない。
長期、継続的にお付き合いをしてくれて、管理を任せてくれるからこそ不動産屋さんには継続的にお金が入ってくるのです。
ということは大家さんにとって不利なこと、喜ばれないこと、信頼を落とすことはしたくないのです。
僕らは安く借りたい。色々直していい状態にしてほしい。
大家さんは高く貸したい、あんまり直したりお金かかるのは嫌だな。
僕らの得と大家さんの得と、思惑が逆なことが多いんですね。
そんなときに「客付け」で僕らの側に立って交渉してくれる、頑張ってくれる、エージェントのような人ならば、そちらの方がいいのですが… だいたいめんどくさいことは嫌いな人がほとんどなので、通常はそんな方は皆無です。しかし、頑張ってる風に見せるのは上手い方が多いです。
僕は思うのですが、
初めにかかるお金だけが全てではありません。契約後にお付き合いするのは
「元付け」の管理会社さんと、大家さんです。
最初からこの人たちとお付き合いして、どんな人かも見れる。そして契約時には、この人たちとお付き合いするんだ、ということを分かった上で契約できる。
僕の独断と偏見だと、元付けさんにはじめからGO！が今のところの答えのような気がします。
これ客付けと元付けの見分け方なんですが…普通見分けられないようになってるんですが、いくつか参考にできる条件があるんですね。
物件の条件交渉も色々あるんですが…
とりあえず、元付けさんに手っ取り早く会うには、↓↓
こんなのが空いてる物件には付いてます。ここに電話すればほぼ元付けさんにたどり着きます。
物件自体についてるアナログな連絡先。
これが1番信用できる。
こんなデジタルなスマホさえあれば現場なんて行かなくったって探せる便利な時代にこそ、
・実際に現場に行く
・自分の目で見る
こんな行動力で数十万円の違いが出るかも。
賃貸不動産の交渉は、絶対に交渉や話し合いはするべきです。
もし礼金3というところを、「なんとか1にしてもらえないですか？？」という電話一本でもしOKでたら、家賃が２０万なら、一本の電話で４０万円の価値ということになる。
そして現場には足を運ぶこと、リアルを見ることが必要なんですね。
他にも色々とあるんですが、めっちゃ長くなるので、一旦完結。
必要な方には直で教えますからFacebookで友達申請してもらって、認証後にダイレクトにメッセージもらえたら質問に答えますね。
すでに友達の方で、なんか聞きたかったらダイレクトメッセージ下さい。
アカウントリンク載せときますね。気になったら
⬇︎⬇︎⬇︎
https://m.facebook.com/takuya.shimizu.376?slog=3&seq=644647517&rk=0&st=self&fbtype=2048&fref=search
に連絡下さいね。
ps.
興味ない方には本当にながながとブログをすみません。しかし、これはテナント賃貸だけでなく、普通の家を借りるときも仕組みは一緒なので、意識してみては？？
次回からまた話題変わります、どうぞよろしくお願いします。
enowa hair lounge清水卓也
